http://www.okaz.com.sa/new/Issues/20...Images/e30.jpg
أكدوا أنه يدفع البنوك لتسهيل التمويل.. مستثمرون لـ«عكاظ»:
قال مستثمرون في قطاع العقار بالمنطقة الشرقية إن موافقة مجلس الوزراء على نظام الرهن العقاري، خطوة ضرورية لتفعيل الحركة العقارية وتوفير متطلبات التنمية، من خلال إنشاء وحدات سكنية وتجارية واستثمارية، مشيرين إلى أن نظام الرهن العقاري إحدى الأدوات الأساسية في تحريك العجلة الاقتصادية.
وقالوا لـ«عكاظ» إن النظام يسهم في تحويل رأسمال العقار المرهون من رأسمال ميت إلى حي، وبالتالي إمكانية تدويره لأكثر من مرة، ما يعود على الاقتصاد بفائدة كبيرة، سواء من ناحية توفير عدد من الوحدات السكنية أو المشاريع العقارية، فضلا عن كون النظام يوفر المناخ لتراجع نسبة العوائد، بمعنى آخر توفير السكن بشكل أفضل وسعر أرخص من الوقت الراهن.
واعتبروا أن القرار يمثل عنصرا أساسيا لتوفير الضمانات اللازمة عند ممارسة نشاطات وتمويل العقار، خصوصا أن النظام ركز على ضرورة وضع ضوابط تحمي الدائن والمدين والضامن في العملية الائتمانية.
وأوضح العقاري محمد النهدي إن نظام الرهن العقاري يعتبر خطوة ضرورية وأساسية لحفظ الحقوق، خصوصا أن البنوك التي تعتبر الممول الأساسي للنشاط العقاري، وبالتالي فإنها تسعى لضمان حقوقها بطريقتها الخاصة، من خلال نقل ملكية العقار من المقترض إلى البنوك، مؤكدين أن النظام الجديد من شأنه إنهاء تلك التعقيدات والطرق الملتوية، من خلال إنهاء تلك الطرق المتبعة.
وأضافوا ان النظام الجديد سيقود الى بروز المرونة في البيع والشراء، وكذلك توفير القدر الاكبر من الضمانات للملاك، مشددين ان مثل هذه الانظمة كانت و لا تزال من المطالب الاساسية للمستثمرين في القطاع العقاري، خصوصا أن وجود انظمة واضحة تتعلق بالمعاملات سيرفع من اسهم القطاع في المستقبل.
وقال العقاري عادل عبدالكريم إن العقبة التي كانت تحول دون توفير الوحدات السكنية المناسبة وبأسعار في متناول الجميع، تتمثل في غياب التشريعات والأنظمة المنظمة للنشاط العقاري، لا سيما أن عدم وجود الضمانات الكافية لضمان حقوق الممول، تدفعه للتراجع في عملية التمويل أو حصرها ضمن قنوات ضيقة للغاية.
وأكد أن وضع أنظمة وتشريعات تتعامل مع النشاط العقاري، يقود إلى سهولة ومرونة، وبالتالي انخفاض التكلفة الإجمالية للمنشأة العقارية، واختفاء الطرق الملتوية التي تتبعها البنوك لضمان حقوقها، من خلال إفراغ العقار إلى البنوك أو فرض نسبة عوائد عالية.
وأوضح الدكتور عبدالله الغامدي أن نظام الرهن العقاري سيحدث قفزة كبيرة في القطاع العقاري، خصوصا أنه سيرفع من مشاركة البنوك المحلية في المساهمة الفاعلة في عملية التنمية، من خلال تقديم تسهيلات وتمويل مباشر للمواطن للحصول على مسكن، من خلال اقتطاع جزء بسيط من دخله على مستوى سنوات تصل الى 25 عاما.
وقال الدكتور احمد العوذلي (مستشار قانوني) ان النظام الجديد يسهم في حل مشكلة نقل الملكية، من خلال إنشاء مكتب مستقبل على غرار لجنة فك المنازعات بين البنوك والعملاء في النظر في القضايا المرفوعة، خصوصا أن كاتب العدل يرفض البت في القضايا المتعلقة بالبنوك، مشيرا إلى النظام يهدف للقضاء على مشكلة تسجيل عمليات الرهن للبنوك، الامر الذي دفعها لاستخدام وسيلة نقل الملكية اليها، مقابل إعطاء تعهدات بإعادة العقار لصاحبه بعد تسديد كامل الدين.
ورأى أن نظام الرهن العقاري يقود البنوك لتقديم التسهيلات في عمليات التمويل في المشاريع العقارية، لا سيما انها متهمة بعدم القيام بدورها في المساهمة في تمويل المشاريع السكنية، بمعنى آخر فإن المبررات التي تقودها البنوك في الاحجام في تمويل المشاريع العقارية، ستتلاشى بمجرد تطبيق النظام.
أما المحامي إبراهيم الصقير فيرى أن القروض الممنوحة من قبل مؤسسات التمويل الى المستهلك ترتبط ارتباطا وثيقا بما يحدده المصرف المركزي لمعدلات الفائدة، حيث تقوم المؤسسات المالية باتباع برنامج معين منبثق من معدلات الفائدة المحددة سلفا التي تؤخذ فيها عدة عوامل تتعلق بالسيولة النقدية المخطط تسويقها كقروض استهلاكية وأيضا حجم التنافسية من قبل مؤسسات التمويل الاخرى. ومن تلك العوامل نجد ان معدلات الفائدة تلك لها أثر بالغ في تحديد آلية القروض المتعلقة بالرهن العقاري، ليس هذا فحسب، بل من المهم مقارنة البرامج التمويلية المطروحة من حيث اختلاف طرق احتساب معدلات الفائدة بين المستهلك والممول كالتالي:
* معدلات الفائدة الثابتة (Fixed Rate Mortgage): ويتضمن هذا النوع من القروض المتعلقة بالرهن العقاري وضوح سقف المستحقات الواجبة على المستهلك وعدد أقساط السداد والزمن المترتب على استيفاء تلك المستحقات، حيث يكون المستهلك مدركا أن أقساط السداد ثابتة ولها فترة سداد ثابتة أيضا وأن تطبيقها يعد الخيار الأمثل لتفادي عقبات أسواق الرهن العقاري.
* معدلات الفائدة المعدلة (Adjustable Rate Mortgage): ويحوي هذا النوع من التعاملات المتعلقة بالرهن العقاري تغير سقف معدلات الفائدة حسب ما يستجد من تغير لمعدلات الفائدة من قبل المصرف المركزي أو حسب ما تراه مؤسسات التمويل من مستجدات تتعلق بمخاطر أسواق الرهن، والذي كان أحد اسباب تعثر سداد المستحقات في اسواق الرهن العقاري في الولايات المتحدة بسبب رفع معدلات الفائدة الامريكية من 1 بالمئة في 2003 الى 5.25 بالمئة في 2006، ما شكل ارتفاعا لمبالغ الاقساط التي يتم تسديدها والذي بدوره تسبب بضغوط على قدرة المستهلك للوفاء بالتزاماته المالية تجاه القرض المرتبط بالرهن العقاري. ومن المهم معرفة ان هذا النوع من القروض يبدأ بأقساط سداد يسيرة في السنة الاولى بسبب انخفاض معدلات الفائدة في بداية القرض ومن ثم تبدأ مرحلة رفع معدلات الفائدة حتى لو تم خفض معدلات الفائدة من قبل المصرف المركزي والتي قد يشعر فيها المستهلك بضغوط مالية تجاه التزاماته المالية وترفع احتمالات ومعدلات تعثر السداد. وعلى الممول الإشارة إلى أن معدل الفائدة يخضع لتعليمات مؤسسة النقد التي عليها القيام بالمسؤولية المناطة بها، من حيث نشر الوعي وتثقيف المستهلك المستهدف في اسواق الرهن العقاري، لتفادي سيناريوهات مشابهة للكثير من الأسواق الدولية التي لم تقم بواجبها تجاه توعية المستهلك واحتواء المخاطر غير المدروسة من قبل مؤسسات التمويل.
